关于房价的一些计算
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发布时间：2024-08-19 05:22
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热心网友
时间：2024-08-29 11:41
房价计算，看似简单，实则复杂，今天我们就来深度剖析一番。
首先，我们来看房价的构成。假设一套100万的房子，首付30%，贷款70万，年利率4.3%。贷款期限30年，总计产生的利息约为54.7万，我们简化为55万。加上本金，总房款为125万。在房价预期不涨的情况下，如实际发生过的10%下跌，实际资产降至90万，而债务仍为70万，净值仅剩20万，相当于首付亏损10万，亏损比例高达33.3%，远超房价下跌的10%。
接下来，我们探讨房价进一步下跌的影响。如果房价下跌30%，首付将完全亏损，且不考虑利息。这时的杠杆效应加剧，房价下跌对净值的影响扩大到本金的3.33倍。如果算上本金和利息，总房款升至155万。
房价下跌10%后的两种情况：五年后，即使房价跌至90万，贷款偿还后，投入50.8万，但还需偿还104.2万，实际价值与投入相差巨大。再假设房价再跌20%，五年后投入71.6万，还需偿还83.4万，房屋价值仅为80万，亏损更加显著。
然而，房价并非直线下降，新购房者可能面临更长的亏损期。买房早的，风险暴露会晚一些，具体影响需自行计算。另一方面，即使房价不涨不跌，租金收益也需考虑。一套100万的房子，假设年租金1.5万，不考虑增值，总价值在扣除折旧和附加价值后，实际成本远高于账面价值。
如果房价上涨，按10%的GDP或M2增幅计算，看似收益率可观，但租金收益与贷款成本的对比不容忽视。在头几年，看似账面收入颇丰，但实际租金收益不足以覆盖房贷利息，短期看是亏损的。只有在租金收益等于贷款利息时，才算是不亏本，这大约在20年以后。
总结来看，无论房价上涨还是下跌，其对家庭财务的影响都颇为显著。房价下跌时，亏损可能远超想象，而即使在房价看似上涨的情况下，租金收入与贷款成本的差距也不容忽视。因此，对于购房决策，理解这些计算至关重要，以做出更明智的选择。
