穿插施工方案列举(1)

新冠疫情逐渐消除，各地展开了轰轰烈烈的复工浪潮。对于我们地产工程人来说，如何把受疫情影响丢失的进度抢回来，是现阶段摆在我们面前的最大难题。

大家都对抢工期、抢进度有比较迫切的需求，碰到的问题也多种多样，可以总结为以下三种：1、管理的问题，主要表现为团队或施工单位对赶工抗性较大，不积极主动配合；2、技术的问题，不知道怎么压缩工期，找不到突破点；3、各种资源不足，如劳动力不足，物资材料等不能及时到位。

下面，将围绕这三大难题，谈谈各家房企的精华做法。

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破解管理难题，齐心协力抢进度管理的问题归根结底是人的问题。俗话

说，“人心齐，泰山移”。施工单位与我们心不齐，还怎么一起抢进度抢工期呢？因此，让施工单位与我们目标一致是首要工作。破解这个难题有很多方法，但总体思路都是：以激励为核心，制度为辅助。比如保利华南公司，便制定了这样的节点激励：针对总包单位制定正负零和预售两个奖励节点，正负零奖励以地下建筑面积计算，预售节点按货量面积计算，其余专业分包单位（土方、支护、桩基础、精装修等）由各项目根据实际情况制定方案，本级工程、成本协助，原则上按批次进行奖励。

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高效穿插施工，最大化利用工作面，找到抢进度的突破口高效

进度的实质是工作面的最大化利用。在技术路线限定、施工工艺限定的前提下，抢进度的本质就是抢更多工作面的利用率，把原本串行工作改成并行工作，把本来“一步一步走”，变成“成片快跑”。下面我们就具体谈一下，如何进行高效穿插。 （一）可穿插工序分析传统工艺限于工艺技术，穿插难度高，抢工期需要更高的施工效率，更强的组织能力和更好的配合能力。

按照当前国内大多数房企的标准工期，30层高层住宅毛坯房工期在490-550天左右，19层以下中小高层住宅标准工期在300-400天左右。

下图列举了一种目前比较典型的高层住宅建筑工期关键线路安排，其中地下部分采用旋挖桩或静压桩工期70天，1层地下室，主体结构标准层6天/层，砌体主体封顶后60 天完成，外墙涂料施工150天，联合验收60天。总工期约550天。

该计划基本兼顾质量和效率，是目前国内大多数地产企业采用的常规计划。但是，我们也发现该计划穿插工序较滞后，主体和外墙占用较多的工期，没有穿插批量精装、户外园林等工序，存在一定的优化空间。

基于以上问题，碧桂园提出目标工期400天的理想工期模型。

各工序之间极限压缩时间，不考虑任何不利因素，条件最大化施工，虽然工期过于理想。但是，如果我们以抢工期、赶进度为目标，就必须以理想的极限工期为参考，努力把自身条件达到理想的要求。

优化后工序与时间要求如下：

1）主体结构、砌筑、抹灰均为4天每层2）外墙抹灰与砌筑同步穿插进行，同样为4天每层3）砌筑为主体封顶后25天完成4）抹灰为主体封顶后45天完成5）外墙油漆基层为主体封顶后60天完成6）外架拆除与外墙涂料面层主体封顶后100天完成7）室内精装修总工期257天，第115天主体结构5层，精装修水电样板开始进场施工8）砌筑6层（第125天） 铝合金窗框安装开始9）地下室粗装修第158天开始10）电梯安装第245天开始，第290天完成11）第260天主体验收完成，274天屋面封顶完成12）第332天机电设备、消防设备调试整体来说，理想化的进度模型，在竖向穿插、水平穿插、

施工效率三方面对进度进行优化 ，从而节省了100多天的施工工期。

竖向穿插，主体结构与砌筑、外墙抹灰、外墙油漆、室内精装等。通过穿插施工，将传统的外墙施工占用关键线路，更改为部分占用关键线路。

水平穿插，是通过项目施工前期的策划及工作前置，将地库、市政管网、小区道路、园林景观与土建工程同步施工。施工效率，是通过其他措施，压紧施工流水步距，比如6天/每层主体结构，压缩成5天，乃至更短。（二）优秀的前置策划，高效穿插的支

撑体系

高效穿插并不是简单的现场施工管理，它是系统的工程管理，必须以优秀的前置策划作为支撑。因此，设计先行和招采前置是高效穿插得以实现的重中之重。

在穿插施工之前，必须制定详细的设计策划方案、招标策划方案和采购策划方案，通过评审，将相关责任明确到人，任务到天。

比如碧桂园穿插施工管控规范中要求，图纸前置到各分项工程的分包单位定标之前。根

据穿插模型穿插模型中的施工进场计划，倒排定标节点和出图节点。对相关任务的出图节点和招采节点提出明确要求，并纳入考核。

图纸方面，确保开工前土建、水电、装修、墙板深化图四图合一。比如碧桂园的穿插模型要求，塔楼正负零前84天要完成土建施工图，塔楼正负零前42天完成全套施工图（建筑、结构、水电、暖通、精装、管网），保证后续各单位确定及铝模深化。

由于图纸前置，招采部门在招标采购时，可依据全穿插的节点编制招标计划，并且在合同中明确全穿插的要求，比如，结构几层开始进行砌体施工等，通过合约的手段保证工程计划顺利推进。

（三）有效沟通，高效协同，效率就是生命项目关系错综复杂，信息繁多，实现高

效穿插，抢进度抢工期，不仅仅是工程部门的事，需要全体项目相关人员共同的努力。全体人员包括两个层面，一方面是横向协同，工程部门与其他职能部门如设计、招采、成本、运营的协同，另一方面是竖向协同，工程部门与施工单位、监理单位、供应商之间的协同，两个协同之间相互交叉、相互影响。若能提高横向与竖向信息的流通效率，同时从繁杂的单据作业中解放项目人员的双手，那么何愁控不了进度？为解决这个问题，部分房企引入智慧工程，一方面可以破解交圈难问题，提升协同效率，另一方面，

让内业流程在线化，提效同时减少纠纷。以设计为例，图纸变更是常有的事，但变更后工程部和施工单位并没法及时获取新图纸，而施工作业却是不断在进行，万一一直在施工的这部分刚好是图纸要变更的地方，那不就得返工了？更别提还可能出现由于图纸变更版本过多而拿错图的情况了。这些都将严重影响施工进度。有了智慧工程，设计上传的图纸可以实时在线保存并更新，工程和施工方都可以及时获得最新图纸，提升协同效率的同事，避免了因信息滞后而带来的返工，进而让工期得到有效保障。此外，工程和施工方还可以与设计部在线沟通，若他们有任何疑问，可以直接在图纸上标注，系统将通知对应的设计师进行处理。

另外，让审批类、表单类等内业工作在线化，相关申请只需使用APP录入便能开始走流程，方便快捷的同时，提升了各部门之间的协同效率。而且，由于相关数据能够自动生成表格，总部能够实时看到最新的项目情况，便无需一线人员花时间和精力整理数据和递交纸质资料。一线人员可以将精力投入到其他更有价值的事情上，项目的整体效率将变得更高。（四）精准的进度管控和完善的工序验收，是高效穿插实现的保

证

1.精准的进度管控

高效穿插的落地一样离不开周密的谋划以及与之相配套的制度措施，例如：1）计划任务与经营绩效考评相挂钩，层层签订目标责任状；2）计划执行工作例会制度：总经办综合会议、营销专题会议、工程专题会议；3）各部门会议及临时现场会议等，包括会议标准、记录、纪要等；4）计划执行自查自报、例行检查、抽查、现场核检制度；5）各节点里程碑计划执行检查制度；6）全程管控计划执行反馈、预警、纠偏体系。数字化管控手段能够助力相关制度高效落地。比如保利，便打算通过明源智慧工程，将项目的主项计划、专项计划等细化分解形成楼/标段施工计划、工序节点，在系统中将工序节点与计划系统中的里程碑节点、一级节点、二级节点打通关联起来。一方面，计划管控更快更及时更精准，另一方面，实时的施工数据加上现场实景监控，能够有效规避虚报瞒报，确保进度真实性。

2.完善的工序验收检查

一家负责任、有远见的房企，在抢进度的同时，也不能放松质量管控，否则将后患无穷，得不偿失。

高效穿插施工部分工序提前，在下步工序之前，要合理划分验收段，提前进行阶段性验收。特别要重视主体的分段验收。例如碧桂园明确要求，项目管理人员与质监站进行有效沟通，达成分段验收统一意见，形成监督交底，为其他工序高效穿插创造条件。

碧桂园分段验收示例

高效穿插施工对甲方的质量管理和控制提出了新的更高的要求，工期紧、任务重，交叉工序多。但是必须要做的交底、样板、检查、验收标准动作一样不能少。有时几家施工

单位、数十个班组同时开工，仅仅靠甲方现场的管理人员真的很难把所有的管理动作都做到位，为后续的工程质量埋下了隐患。为解决这些管理难题，金地上线使用明源智慧工程，将相关工序的交底、样板验收、现场检查和工序验收全部集成在手机APP中，交底、检查、整改、验收全部集成，大大提升了管理效率，极大的保证了赶工条件下的质量管控要求。

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破解资源难题，助力弯道超车资源不足也是赶进度路上的绊脚石。具体体

现在劳动力不足、材料短缺。在目前的形势下，特别是建筑工人数量逐年下降的背景里，缺人是很正常的，为了进度，若还像以前一样对施工单位威逼利诱也很难凑效。这说明，常规的解决方法接近失效。种种迹象表明，劳动力缺乏是我们实现赶进度目标的最大障碍，不解决这个障碍，我们的既定目标就很难实现。

1.招工五奇招

那么有没有什么办法能抢到人呢？有！我们必须认识到劳动力的重要性，必须看清现实。 所以，必须出奇招，以奇制胜！在此，泽哥就抛砖引玉，提供几条切实可行的妙招。 1） 定额外奖励法根据每家施工单位每个工种的需求情况，合理设置定额，对于超过定额的急需工种给于一定的现金、物质或精神奖励，急需工种需求动态管理。2） 同乡推荐法对于急缺工种，发动施工单位班组骨干动员同乡赶赴现场，对于合格技术熟练者，甲方可以给于路费报销，花小钱吸引有技术的劳动者。3） 筑巢引凤法广大农民工朋友普遍地位较低，工作辛苦还得不到承认认可。针对这种情况，甲方可以组织施工单位进行练兵比武，对优秀的工人给予一定的荣誉奖励，张榜公布。一方面，提升质量意识，另一方面提升价值认可，增加口碑效应，吸引优秀农民工加入。

4） 广撒网法甲方通过自身资源渠道，帮助施工单位招聘到更多合格员工。5） 上马帮扶法针对急缺工种，甲方制作一批宣传物料给是施工单位，通过微信、朋友圈等广布信息，定期检查展现及效果。2.材料早到货，进度有保障疫情后，由于部分工厂开工不足，加上众多房企赶进度比较紧急。因此，材料短缺较严重。必须早判断、早预防、

早采取补救措施。简单两招，搞定材料供货：1）材料情况早知道，对可能短缺的关键材料，要如实掌握供应信息，多方核实，切不可掉以轻心，留足充分的机动时间。2）适当放大备货比例，改原先多批次供货为集中少批次供货，把主动权掌握在自己手中。