维保项目--给排水系统

三全公寓物业管理处

维保项目----给排水系统

北京仲量联行物业管理服务有限公司

提供

二〇〇四年三月

BSAF-ENG-MA03-04-AC-a

chi 目 录 1、 生活水泵 2、 泳池、中水泵

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3、 饮用水管道/冲洗水管道（淡水）/通风管道/雨水管道 4、 冲洗水管道/粪水泵

5、 饮用水水箱和冲洗水水箱（淡水）

chi 生活水泵 维修周期 维保内容 北京仲量联行物业管理服务有限公司

由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 每周  检查和报告一切异常噪音/振动  检查连接处是否漏水  开启电子仪表和控制仪表，检查一切电器开关有否氧化发黑  确保各种压力表及电流表指示功能是否正常  确保球阀的正常使用及开启功能 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部  报告一切异常状况 由内部工程部  检查设备外观整洁，名牌清晰，各部件禁锢牢靠，由内部工程部 连轴器有保护罩        确保各水泵振动状况并注意异常噪音 注意运转电流并观察一切异常的数据变化 检查并紧固松动的螺丝螺母，至正常状态 检查密封圈磨损状况，必要时更新 确保止回阀的正常工作 调整泵密封状况以减少漏水 检查泵轴承及轴承箱，必要时加油、润滑和清洗 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 每月  确保相关控制及安全保护功能完善可靠，必要时需重新设置  清洗各管路系统过滤网并清洁过滤器  测量和记录主要操作参数，包括电压、电流，水压、水流等输入和输出电压  使泵体表面，支架，启动器仪表和控制仪表免受腐蚀，必要时用钢丝刷清洁金属氧化层并喷涂防腐蚀涂料  必要时润滑振动器  提交包括改进建议的报告  转动泵轴，无卡壳，泵轴与中心轴在同一中心线，由内部工程部 机座紧固  检查马达电流，与上月电流值相比较，若负荷电流过高，需检查水泵、马达是否不同心，轴承是否损坏 每年  进行每月的维保 由内部工程部  设备稳定时，操作截止阀确保阀门关闭的自由运动由内部工程部 及彻底隔离 chi 北京仲量联行物业管理服务有限公司

 清洗防震器废旧润滑油并重新上油  检查所有线路终端，确保紧固，并确保电子配件的正常功能性操作  润滑和清洗泵机和电机轴承  检查电机和泵之间的连接  用下端为红色的温度计检查发动机轴承温度  用下端为红色的温度计检查电子连接点确保连接正常  发动机，配线和相关电力设备绝缘阻值的度量  对于上述相关设备的书面建议  检查泵轴、密封件、泵叶轮磨损及腐蚀情况  检查泵轴上下移动隙位和轴端隙位是否正常  接体马达、清洗或更换轴承  检测马达绝缘电阻，检查接线端子紧，紧密牢靠，有无过热变色迹象，检查接地良好  进行每年的维保 每五年 由内部工程部 由内部工程部 一般性检查由内部工程部，故障维修由分包商 一般性检查由内部工程部，故障维修由分包商 大型泵应用为t＜65℃ 大型泵应用 一般性检查由内部工程部，维修由分包商 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 机械部分由内部工程 部，电机部分由分包商  为泵表面、支架和启动器及控制器仪表除锈，并重由内部工程部 新喷漆

中水、泳池泵

chi 维修周期 维保内容 每天 北京仲量联行物业管理服务有限公司

由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护  检查和报告一切异常噪音/振动  检查连接处是否漏水  开启电子仪表和控制仪表，检查一切触电有否氧化发黑  确保压力表功能的正常运行  确保球阀的正常安装  报告一切异常状况 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 每周  检查外观整洁，名牌清晰，各部件禁锢牢靠，连轴由内部工程部 器有保护罩         确保泵振动并注意异常噪音 注意运转电流并观察一切异常的数据变化 检查并紧固松动的螺丝螺母，至正常状态 检查密封管磨损过多的状况，必要时上报更新 确保止回阀的正常工作 调整泵密封状况以减少漏水 检查泵轴承，必要时上油、润滑和清洗 确保相关控制及安全措施，必要时重新设置 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 每月  清洗系统过滤网  测量和记录主要操作参数，包括电流，水流输入和输出电压  使泵表面，支架，启动器仪表和控制仪表免受腐蚀，必要时用钢丝刷清洁金属并喷涂防腐蚀涂料  必要时润滑振动器  提交包括改进建议的报告  转动泵轴，无卡壳，泵轴与中心轴在同一中心线，机座紧固  检查马达电流，与上月电流值相比较，若负荷电流过高，需检查水泵、马达是否不同心，轴承是否损 坏  进行每月的维保 由内部工程部  设备稳定时，操作截止阀确保阀门关闭的自由运动由内部工程部 及彻底隔离  清洗防震器废旧润滑油并重新上油 由内部工程部  检查所有线路终端，确保紧固，并确保电子配件的由内部工程部 正常功能性操作 每年 chi     润滑和清洗泵机和发动机轴承 北京仲量联行物业管理服务有限公司

机械部分由内部工程部，电机部分由分包商 检查电机和泵之间的连接 由内部工程部 用下端为红色的温度计检查发动机轴承温度 大型泵应设一般t＜65℃ 用下端为红色的温度计检查电子连接点确保连接正大型泵应设一般t＜常 65℃  发动机，配线和相关电力设备绝缘阻值的度量 由内部工程部  对于上述相关设备的书面建议 由内部工程部     检查泵轴、密封件、泵叶轮磨损及腐蚀情况 检查泵轴上下移动隙位和轴端隙位是否正常 接体马达、清洗或更换轴承 检测马达绝缘电阻，检查接线端子紧，紧密牢靠，有无过热变色迹象，检查接地良好 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 每五年  进行每年的维保 由内部工程部  为泵表面、支架和启动器及控制器仪表除锈，并重由内部工程部 新喷漆

饮用水管道/冲洗水管道（淡水）/通风管/雨水管

chi 维修周期 维保内容 每半年  进行每半年的维保  刷洗管道和喷涂防腐涂料 北京仲量联行物业管理服务有限公司

由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护  检测有否漏水  检测支架以防腐蚀，如有必要用钢刷清洗金属并喷涂防腐涂料  报告一切异常 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 每五年

冲洗水管道/粪管 维修周期 每月  检测有否漏水 维保内容 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 由内部工程部 每季度  清除铁锈并在管到表面喷涂防腐涂料 由内部工程部  检测支架以防腐蚀，如有必要用钢刷清洗金属并喷由内部工程部 涂防腐涂料  报告一切异常 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部  进行每半年的维保  刷洗管道和喷涂防腐涂料 每五年

生活水蓄水池（箱）

chi 维修周期 每周 北京仲量联行物业管理服务有限公司

维保内容  检测有否漏水迹象  检查水池检查门锁是否完整  巡视水池泄水口周围是否清洁  进行每周的维保  检查浮球阀的状况和正常操作  检查供水管道，溢流管道和排水管道，确保没有阻塞且功能正常 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 防疫站每年一次 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 每季度  排空水箱中的水，清洗水箱内部并除去污垢  润滑外漏阀门轴杆，避免铁锈  操作截止阀门确保阀门关闭时的自由运动和彻底隔离  测试液位控制器功能 每年  进行每季度的维保 由内部工程部  进行水箱表面除锈，并重新喷涂（如是金属材料） 由内部工程部 中水水箱

chi 维修周期 每月 北京仲量联行物业管理服务有限公司

维保内容  检测有否漏水迹象  检查水池检查门锁是否完整  巡视水池泄水口周围是否清洁  进行每周的维保  检查浮球阀的状况和正常操作  检查供水管道，溢流管道和排水管道，确保没有阻塞且功能正常 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 防疫站每年一次 由内部工程部 由内部工程部 由内部工程部 每季度  排空水箱中的水，清洗水箱内部并除去污垢  润滑外漏阀门轴杆，避免铁锈  操作截止阀门确保阀门关闭时的自由运动和彻底隔离  测试液位控制器功能 每年  进行每季度的维保 由内部工程部  进行水箱表面除锈，并重新喷涂（水箱一般所料材由内部工程部 质，如是金属材料每年一次） 给排水

chi 维修周期 每月 每季度  清洗Y型滤网 北京仲量联行物业管理服务有限公司

维保内容  检查各闸阀，止回阀动作是否灵活 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 每年  记录各表读数，检查水泵出水入水压力是否正常  解体各闸阀，清除闸板（槽）污垢，检查阀板磨损情况（必要时更换），清洗传动机构，加油、更换盘跟  清除锈渍、水垢，刷防锈漆于罩面漆  检查和修理所有的仪表

压力罐 维修周期 每月 每季度 每年

维保内容  检查压力罐是否有异声及漏水  检查压力表，检查压力系统  将阀门全开全灌一次，丝杠部位加润滑油  压力罐油漆  检查加压系统，检查隔膜是否严密 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 紫外线杀菌器 维修周期 每周 每月 每季度 每年 维保内容  紫外线灯管是否运转  泄漏检查，洁盘连接均无泄漏、滴水 无过热现象  检查阀门（含旁通阀）动作是否灵敏，全部开关一 遍，加润滑油  检查电路绝缘 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护  外观清洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，电器线路

快速过滤器 维修周期 维保内容 由内部工程部（T）/或 chi 每周 每月 每年

 检查反冲洗系统  检查电磁阀动作是否灵敏可靠  罐体除垢，刷防锈漆与单面漆 北京仲量联行物业管理服务有限公司

分包商（S）负责维护 软化水系统

维修周期 每周

维保内容  检查流量控制器，控制生活水系统水 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 污水井

维修周期 每天 每周 维保内容  巡视污水井水位是否正常  巡视潜水泵是否工作正常  手动将备泵转为运行泵，将运行泵转为备泵  检查液位控制器是否可靠  清理缠在泵头的垃圾  检查水泵轴力是否正常  检查各闸阀、止回阀  清除锈渍，刷防锈漆与单面漆  清理污水井沉渍物、垃圾 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 每月 每季度 每年  解体马达、轴承清洗并检查，轴承损坏需更换  检查泵轴、密封件，如发现磨损或腐蚀严重，立即更换  检查轴承纵向、径向移动隙位，是否正常

化粪池

维修周期 维保内容 由内部工程部（T）/或 chi 每月 每季度 每半年  检查化粪池  清掏化粪池 北京仲量联行物业管理服务有限公司

分包商（S）负责维护  检查、清洗地库粪便缸、污水泵、液位控制器、单 项阀 地漏/污水/雨水井

维修周期 每月 维保内容  清洗及清除各水井内垃圾 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 隔油池

维修周期 每周 每月 维保内容  清除油池内浮油、油渣  清水清理 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 控制电路

维修周期 每月 每年 维保内容  检查主回路与控制线路保护回路功能是否正常  检修、清洁各控制箱 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 洗手间

维修周期 维保内容  检查面盆座便、尿斗上水器  检查面盆座便及地漏排水情况  检查排风系统、调整风量调节阀或检查抽气扇 由内部工程部（T）/或 分包商（S）负责维护 每月